Planejamento Estratégico MCMV 2026
Proposta de Valor - Originação MCMV
1. Especialista em Aquisições e Estruturação de Permutas em Terrenos Nobres
Atuo onde a margem é formada — não onde ela já foi capturada. Meu foco está na origem do ciclo imobiliário, proporcionando acesso a oportunidades exclusivas com maior potencial de valorização.
Experiência em estruturação de áreas para incorporadoras, aquisições com deságio calculado, relacionamento com investidores e incorporadores garantindo segurança na operação com eficiência e transparência, com entradas e saídas sempre bem definidas.
Guilherme S. de Freitas
Engenheiro pela Universidade Federal de Pelotas - CREA RS224853
Consultor Imobiliário - CRECI SP20073
2. Mercados ativos & Alvo
Atuo em São Paulo. Ampla rede de contatos na região me permite identificar e receber terrenos com alto potencial de valorização e realizar permutas vantajosas.
Trabalho em mercados com tendências demográficas favoráveis, onde minhas parcerias estratégicas me garantem oportunidades exclusivas de aquisição e desenvolvimento.
Alvo 2026 - Originação MCMV (Produtos HIS, HMP)
3. Proposta de Valor e de Gestão
Missão 2026:
Fortalecer a ORIX como uma plataforma de alta eficiência para originação de terrenos e projetos MCMV, criando vantagem competitiva por meio de:
  • Originação ativa e disciplinada, com foco em margem, risco e velocidade;
  • Estruturação imobiliária especializada, em especial para produtos de baixo padrão;
  • Capilaridade comercial (imobiliárias parceiras) e inteligência de vendas (mesa comercial), conectando oferta e demanda com eficácia.
4. Meu histórico mostra um conjunto de competências que traduzo diretamente para o desafio da ORIX:
4.1 Especialista em Aquisições Estratégicas
  • Identifico e realizo diligência criteriosa de terrenos, com foco em potencial de valorização e contingências técnicas e urbanísticas.
4.2 Estruturação de Permutas Imobiliárias
  • Modelagem de permutas com incorporadoras, mitigando risco, garantindo retorno e assegurando contratos robustos antes do lançamento.
4.3 Gestão de Risco e Segurança Jurídica
  • Mitigo a exposição por meio de instrumentos jurídicos, garantias reais e estruturas reguladas, o que reduz minha dependência de cenários de mercado incertos.
4.4 Visão Integrada de Produto ao Mercado
  • Conecto a função técnica (engenharia), estruturação (negociação) e comercial (go-to-market), com alinhamento direto às metas comerciais.
5. Diretrizes Estratégicas MCMV – ORIX 2026
5.1 Originação Comercial e Técnica Integrada
Objetivo: Assumo a originação de terrenos para projetos MCMV, não de forma reativa (pipeline passivo), mas para um movimento proativo, baseado em dados e critérios de risco/retorno.
Princípios:
  • Mapeio mercados prioritários com demanda sólida por MCMV;
  • Seleciono terrenos com viabilidade urbana, cadastral e econômica rápida;
  • Crio frameworks de avaliação padronizados e rápidos (Go/No-Go).
6. Modelo de Aquisição e Estruturação
6.1 Originação Ativa
  • Prospecção direta com proprietários;
  • Parcerias com corretores e imobiliárias;
  • Estudo de clusterização de terrenos para pipeline contínuo;
  • Uso de dados de mercado para priorização quantitativa.
6.2 Estruturação de Permutas e Deságios
  • Negociação orientada pela margem imobiliária antecipada;
  • Permutas que garantam retorno em unidades comercializáveis;
  • Combinar permutas com aquisições diretas para balancear risco.
7. Padrão Comercial – “MCMV DE EFICIÊNCIA”
Posicionamento:
Eu quero que o produto MCMV originado pela ORIX seja reconhecido por:
Preço competitivo e atrativo no crédito habitacional;
Rapidez de aprovação legal e urbanística;
Alta conversão de vendas por eficiência comercial;
Modelo repetível e escalável.
8. Estratégia Comercial e GO-TO-MARKET
8.1 Construção de Canais
  • Rede de corretores locais e regionais;
  • Time com foco em conversão digital e rotas estratégicas;
  • Funil de captação ativa.
8.2 Marketing e Posicionamento
  • Narrativa clara do produto MCMV ORIX;
  • Conteúdo dirigido a público de baixa renda com acesso ao crédito;
  • Campanhas de educação financeira e de crédito habitacional.
9. Governança comercial e indicadores
9.1 Meus Principais KPIs:
  • Terrenos originados e pipeline validado;
  • Exclusividades assinadas ORIX;
  • Trabalho o estoque de incorporadoras mais próximas (permuta com terrenista);
  • Exploro as oportunidades de zonas mais afastadas, terrenistas com baixo nível de consciência;
  • Margem operacional por projeto;
  • Ciclo de capital e ROI por projeto.
  • Elevo o nível de consciência do meu time de captadores.
  • Imobiliarias 'eficientes' parceiras (12 parcerias anual minimo)
10. ROADMAP 12 Meses – Os Pilares
Q1: a Máquina
  • Frameworks de originação;
  • Comitê de aprovação rápida;
  • MVP de canais comerciais;
  • Originação de primeiros terrenos;
  • Formalizar parcerias com construtoras locais;
  • Automatização e análise de performance por canal;
Q2: Operacionalizar
  • Aceleração de processos internos;
Q3: Escala e Eficiência
  • Expansão geográfica MCMV;
Q4: Consolidação de Mercado
  • Ajustes de produto;
  • Otimização de margens;
  • Projeção do pipeline 2027.
11. Como Opero
01
Seleção e Diligência
Identifico e analiso terrenos nobres em áreas estratégicas, considerando infraestrutura, localização e potencial de valorização. Garanto que cada terreno selecionado tenha excelente retorno para o investidor.
02
Permuta Estruturada
Todos os terrenos já passaram pelo processo de avaliação de permuta física, eliminando riscos e burocracias. Isso garante um ativo pronto para valorização, sem surpresas.
03
Deságio
Acesso a empreendimentos com deságio significativo, comprando muito abaixo do valor de lançamento. Maior margem de valorização, menor risco de execução e mais controle sobre o ativo.
12. No Que Sou Diferente
Meu diferencial é proporcionar uma gestão focada em terrenos estratégicos.
2.1 Valor
Entrada no momento mais oportuno: a aquisição de terrenos nobres já permutados com incorporadoras de primeira linha. Ofereço deságio em relação ao preço de lançamento e potencial de valorização superior.
2.2 Oportunidade
Analiso dezenas de terrenos toda semana de forma criteriosa. Avalio cada um detalhadamente, realizando devida diligência para garantir que apenas terrenos com maior viabilidade sejam selecionados.
2.3 Parcerias
Conto com parcerias estratégicas com incorporadoras de alto nível e instituições financeiras respeitadas. Essas alianças garantem segurança jurídica e financeira em cada etapa do projeto.
13. Uma Abordagem Especializada
Entro onde a margem é formada — não onde ela já foi capturada.
Meu foco está na origem do ciclo imobiliário: aquisição de terrenos com permuta já qualificada com incorporadoras. Antes de qualquer obra, o terreno já está viabilizado e diligenciado. A permuta define o valor futuro e o contrato garante o que será recebido em unidades.
Diligência Completa
Técnica, jurídica e comercial
Ativo Validado
Margem contratada e estrutura regulada
Maior Assimetria
Entre valor de entrada e conversão
14. Skin In The Game
O desempenho do ativo define o meu resultado. Esse alinhamento real elimina conflitos de interesse. Cada decisão é tomada com base no que gera valor no ciclo.
1
2
3
4
1
Terreno adquirido com deságio real
2
Ativo lastreado em garantia real
3
Operação dentro de veículo regulado
4
Fases operacionais mapeadas — da entrada à liquidação
15. Da remuneração
16. Da Exclusividade
Originação
Retrofit de Edifícios
SCP's
17. Despesas Operacionais
Sensibilidade no Fluxo de Caixa da ORIX = ZERO
  • R$ 120.000,00 anual
  • R$ 10.000,00 mensal dedutível semestralmente do resultado das operações realizadas.
Mensagem Final
“A vitória no MCMV não está em vender mais; está em comprar certo, estruturar com rigor e escalar com disciplina.
Minha meta como Diretor Comercial da ORIX é transformar originação em vantagem competitiva sustentável e buscar sempre a maior assimetria de resultado possível.”
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